L’urbanisme s’articule autour de la conception et de l’aménagement d’espaces urbains conformément aux besoins des habitants, de l’environnement, du patrimoine ainsi que du développement économique. Il est régi par des lois visant à harmoniser les différents acteurs et intérêts en présence. Nous pouvons y ajouter la préservation du cadre et de la qualité de vie des citadins. Les lois d’urbanisme sont aussi nombreuses que complexes et présentent des particularités selon les situations et les contextes. Faisons un point sur ceux-ci tout au long de cet article.
Vue d’ensemble des différentes lois sur l’urbanisme en France
Le Code de l’urbanisme regroupe les dispositions réglementaires et législatives relatives à l’urbanisme en France. Il constitue le socle de ce dernier et est complété par des textes légaux (le Code du patrimoine, le Code de l’environnement, le Code de la construction et de l’habitation et le Code général des collectivités territoriales).
Ces différentes lois définissent les principes généraux, les compétences, les objectifs, les procédures, les sanctions et les recours en termes d’urbanisme. Le même droit est basé sur deux niveaux de planification. Au niveau local, on trouve les documents d’urbanisme qui traduisent les lois d’orientation en règles concrètes qui s’appliquent à un territoire donné. On peut citer notamment le SCoT (Schéma de cohérence territorial), le PLU (Plan local d’urbanisme), le POS (Plan d’occupation des sols) …
Au niveau national, on trouve les lois d’orientation dont le rôle est de fixer les orientations de la politique d’urbanisme. La SRU (Solidarité et renouvellement urbains) de 2000 vise à favoriser la mixité sociale, la protection de l’environnement, la participation citoyenne et la diversité des fonctions urbaines. La loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 a pour but de favoriser l’accès au logement et de réglementer les locations. Pour ce qui est de la loi Montagne, elle porte sur le développement, la modernisation et la protection des zones de montagne. La loi Littoral, pour sa part, régit l’aménagement, la protection et la mise en valeur des communes riveraines de la mer, de grands lacs, de deltas et estuaires.
Urbanisme : les litiges les plus fréquents
Bien que l’urbanisme en France soit régi par de multiples lois, elle est source de nombreux litiges. Le règlement de ceux-ci relève des compétences d’un avocat en droit administratif qui maîtrise les spécificités liées au droit de l’urbanisme. Ces conflits peuvent opposer une multitude d’acteurs, dont les particuliers, les collectivités territoriales, l’État, les associations de protection du patrimoine ou de l’environnement. En général, ils portent sur la validité, la conformité, l’interprétation ou l’application des règles d’urbanisme.
Citons par exemple les différends liés aux permis de construire ou de construction. Ils peuvent concerner le retrait, le refus, l’annulation, la constatation ou la suspension de ces actes administratifs. Nous pouvons y ajouter le non-respect des prescriptions ou des délais. Les servitudes d’urbanisme peuvent aussi donner lieu à des litiges. Ces derniers concernent notamment la création, la modification, la suppression ou la violation d’une servitude de passage, de vue, de non-aedificandi…
À tout cela s’ajoutent les conflits qui s’articulent autour des opérations d’aménagement menées par les collectivités territoriales ou leurs délégataires. Ils portent entre autres sur la légalité, la régularité, l’opportunité ou la conformité de ces actions. Parmi ces dernières, on trouve la ZAC (Zone d’aménagement concerté), la ZUP (Zone à urbaniser en priorité) ou la ZAD (Zone d’aménagement différé). On note aussi les différends concernant la qualification, la constatation, la poursuite ou la répression des infractions au droit de l’urbanisme : délit de lotissement, de construction sans permis et de non-conformité des travaux.
Les différents types de réglementations en matière d’utilisation des sols
En France, les réglementations qui encadrent l’utilisation des sols sont variées. Parmi celles-ci, citons tout d’abord le PLU qui est un outil de référence en matière d’aménagement urbain. Ce document d’urbanisme définit les règles d’occupation et d’utilisation des sols d’une commune. Il comprend notamment :
- un rapport de présentation,
- un PADD (Projet d’aménagement et de développement durable),
- des OAP (Orientations d’aménagement et de programmation),
- un règlement,
- des documents graphiques.
Le PLU répartit le territoire communal en zones précises : urbaines, naturelles, agricoles et à urbaniser. Il fixe les conditions de constructibilité, de densité, d’implantation, de stationnement, de hauteur. Le même document indique de surcroît les servitudes d’utilité publique, les espaces boisés classés, mais aussi les emplacements réservés.
Le POS est quant à lui la version précédente du PLU, laquelle reste en vigueur dans certaines communes qui n’ont adopté aucun plan local d’urbanisme. Il a les mêmes caractéristiques que son successeur, à cela près qu’il est moins souple et moins complet. En ce qui concerne le RNU (règlement national d’urbanisme), il s’applique dans les communes qui n’ont ni POS ni PLU. Il couvre tout le territoire français et fixe aussi bien les normes que les règles encadrant l’utilisation des sols, la constructibilité ainsi que l’aménagement du territoire. Ce document est très contraignant du fait du principe de « constructibilité limitée ». Selon ce dernier, les projets de constructions ne pourront s’opérer que dans les parties actuellement urbanisées.
Hormis ces réglementations, on trouve le SCoT qui détermine l’organisation spatiale et les grandes orientations de développement d’un périmètre intercommunal ou au-delà. Ce document d’urbanisme fixe les objectifs en matière d’habitation, de commerce, de transport, de paysage et d’environnement. Il détermine aussi les espaces agricoles, naturels et forestiers qui doivent faire l’objet d’une protection, sans oublier les zones à rénover et à urbaniser. Il s’impose aux PLU et aux cartes des communes concernées.
L’importance de la conservation historique dans le cadre du droit de l’urbanisme
La conservation historique gravite autour de la sauvegarde, de la restauration et de la valorisation du patrimoine historique, culturel et architectural d’un territoire. Elle confère à ce dernier une valeur culturelle, esthétique et symbolique afin d’enrichir son identité. Il peut alors sortir du lot et renforcer aussi bien son rayonnement que son attractivité. La conservation historique contribue également à préserver la mémoire du territoire. Elle lui permet de transmettre aux générations futures les témoignages de ses traditions, de son histoire, de ses événements marquants et de ses savoir-faire. Elle contribue par ailleurs à son développement, en lui faisant profiter d’opportunités économiques, sociales et touristiques.
Le droit de l’urbanisme prévoit plusieurs dispositifs liés à la conservation historique. Citons d’abord les monuments historiques qui correspondent aux biens mobiliers et immobiliers qui présentent un intérêt historique, archéologique ou artistique. Ils bénéficient d’un régime de protection et de restauration spécifique, sous le contrôle de l’État et sous la tutelle du ministère de la Culture.
On trouve ensuite les sites patrimoniaux remarquables délimités dans les villes, villages ou paysages. Ils présentent un intérêt paysager, architectural ou historique. De plus, ces périmètres bénéficient d’un PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou d’un PVAP (Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine). Ces plans ont pour but la préservation et la mise en valeur de leur caractère exceptionnel.
Pour ce qui est des SRP (Sites patrimoniaux remarquables), ils sont venus remplacer les ZPPAUP, AVAP et secteurs sauvegardés. Leur rôle est de protéger les villes, villages ou quartiers dont la mise en valeur, la réhabilitation, la restauration ou la conservation présente un intérêt public d’un point de vue architectural, artistique, paysager ou historique.
Les conditions à respecter lors du processus d’obtention d’un permis de construire
Un permis de conduire est une autorisation d’urbanisme, au même titre que la déclaration préalable de travaux. Cet acte administratif prouve aux services d’urbanisme que le projet respecte les règles et les codes en vigueur. Son obtention constitue une obligation légale avant le lancement de certains projets :
- construction ou agrandissement d’une maison individuelle,
- aménagement des combles,
- travaux sur le toit,
- création d’une cave,
- mise en place d’un abri de jardin,
- pose d’une serre,
- construction d’une véranda, d’un garage, d’un carport, d’une pergola ou d’une terrasse,
- installation d’une piscine,
- mise en place de panneaux solaires au sol,
- reconstruction à l’identique,
- changement de destination.
La demande de permis de construire doit être adressée à la mairie de la commune où s’opèreront les travaux. Elle peut se faire via un téléservice ou, à défaut, sur place ou par courrier recommandé avec avis de réception. Dans tous les cas, il convient de remplir le formulaire de demande correspondant et d’y joindre les justificatifs requis. Après avoir réceptionné votre dossier, la mairie vous remet un récépissé. Ce dernier comporte le numéro d’enregistrement de la demande et les informations relatives à la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter.
Le délai d’instruction est de 60 jours à compter du dépôt du dossier en mairie pour une maison individuelle. Il s’élève à 90 jours pour les autres projets. Il peut être prorogé en cas de demande de justificatifs complémentaires, de modification du projet ou de consultation de services extérieurs. En cas d’accord, le permis de construire doit être affiché sur le terrain pendant toute la durée du chantier. L’affichage doit se faire sur un panneau visible de la voie publique ou des espaces ouverts au public.
La durée de validité de la même autorisation administrative s’établit à 3 ans. Au cas où les travaux ne seraient pas achevés au terme de ce délai, le maître d’ouvrage peut faire une demande de prorogation. Selon l’article R 424-21 du Code de l’urbanisme, la prorogation d’un permis de conduire peut se faire deux fois pour une durée d’un an, sur demande du bénéficiaire. Cela n’est toutefois possible que si les servitudes administratives ou les règles d’urbanisme n’ont pas évolué. La demande doit être adressée à la mairie au maximum deux mois avant l’expiration du délai de validité initial, sur papier libre (en deux exemplaires). Il convient de la déposer sur place ou de l’envoyer par lettre RAR.
